Monster Rent – Het eerlijkste huurwoningaanbod

  • |
  • Registreren
  • |
  • Nederlands
Regels omtrent huur en verhuur van woningen en kamers

  1. Woningen

    • Zelfstandige woningen
      Een zelfstandige woning is een woning met een eigen opgang, keuken en toilet.
    • Onzelfstandige woningen (kamers)
      Een onzelfstandige woning is een etage of kamer met gedeelde voorzieningen. De voorzieningen kunnen gedeeld worden met huisgenoten of met een hospita.
    • Woonboten
      Woonboten vallen niet onder het huurbeleid van de Rijksoverheid. Voor woonschepen of woonboten geldt geen wettelijk WoningWaarderingsStelsel, zoals dat wel bestaat voor woonwagens, zelfstandige woningen en kamers. Vaak vallen woonboten onder het waterschap of het hoogheemraadschap.

  2. Puntensysteem huurwoning

    Met het puntensysteem kunt u bepalen wat de maximale huurprijs van uw woning mag zijn. Is uw huur hoger, dan kunt u de verhuurder vragen om de huur te verlagen. Dit puntensysteem geldt niet voor zelfstandige woningen waarvoor een geliberaliseerd huurcontract is afgesloten.
    Punten voor maximale huurprijs
    Het puntensysteem heet ook wel het WoningWaarderingsStelsel. De punten geven de kwaliteit van een huurwoning weer. Elk onderdeel krijgt punten op basis van een aantal criteria. Een hogere kwaliteit of extra voorzieningen leveren ook meer punten op. Er zijn aparte puntensystemen voor zelfstandige woningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Bij elk aantal punten hoort een maximum huurprijs. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Als blijkt dat de huurprijs van uw woning hoger ligt dan de maximum huurprijs, kunt u een huurverlaging voorstellen aan de verhuurder. Als dat niets uithaalt, kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Er zijn aparte huurprijstabellen voor zelfstandige woningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen.
    Geen puntensysteem bij geliberaliseerd huurcontract
    Het puntensysteem geldt niet bij geliberaliseerde huurcontracten. Dat zijn huurcontracten waarbij de huur hoger ligt dan een bepaald grensbedrag. Bij geliberaliseerde huurcontracten bepalen verhuurder en huurder zelf de huurprijs, er is geen maximale huurprijs. U kunt met het puntensysteem wel nagaan of voor uw woning terecht een geliberaliseerd huurcontract is afgesloten. De huurder kan in de eerste 6 maanden aan de Huurcommissie vragen om dit te toetsen.

  3. Bereken punten voor uw woning

    U kunt zelf de punten voor uw woning (woonpunten) uitrekenen met de huurprijscheck van de Huurcommissie.
    Monument of beschermd stadsgezicht
    Voor een monument of woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht mag de verhuurder in de huurprijs rekening houden met de extra onderhoudskosten van zo'n woning. De huurcommissie berekent de huurprijs op basis van het puntensysteem, met een speciale toeslag:
    • Voor een rijksmonument: een toeslag van 30% bovenop de maximale huurprijs volgens het puntensysteem.
    • Voor een woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht: een toeslag van 15% bovenop de maximale huurprijs volgens het puntensysteem. De verhuurder moet dan wel kosten hebben gemaakt om de monumentale eigenschappen van de woning in stand te houden.
    Het WoningWaarderingsStelsel (puntensysteem) en de maximale huurverhogingpercentages, zoals deze zijn vastgelegd in de regelgeving, zijn niet van toepassing op monumenten. De Huurcommissie kan ook andere aspecten betrekken om de redelijkheid van de huurprijs of wijziging daarvan te bepalen. De Huurcommissie mag hierover haar eigen beleid bepalen.
    Extra punten voor energiezuinige woning
    Vanaf 1 juli 2011 is het puntensysteem aangepast zodat het energielabel van de woning ook meetelt bij de puntenberekening.
    Extra punten voor schaarstegebieden
    Zelfstandige huurwoningen in zogenaamde schaarstegebieden krijgen maximaal 25 extra punten. Het gaat daarbij vooral om gemeenten in Noord-Holland, Utrecht, Midden- en Oost-Brabant en Gelderland. Op die manier worden gewilde woningen duurder. De prijzen voor die woningen sluiten dan ook beter aan bij wat huurders een reële prijs vinden. Deze maatregel geldt alleen voor nieuwe huurcontracten.

  4. Toestemming verhuur

    Voor een aantal woningen heeft u toestemming nodig om deze te mogen verhuren. Voor goedkope huurwoningen of koopwoningen bestaat bijvoorbeeld een huisvestingsvergunning. Of u deze of een andere vergunning moet aanvragen hangt af van het beleid van uw gemeente.
    Tijdelijke verhuren
    De eigenaar van een leegstaande woning mag deze in bepaalde situaties tijdelijk verhuren. Bijvoorbeeld als de woning te koop staat of gesloopt gaat worden. Daarvoor is een vergunning nodig van burgemeester en wethouders in de gemeente waarin de woonruimte ligt. De vergunning geldt voor maximaal 2 jaar en kan daarna telkens met maximaal 1 jaar verlengd worden tot een totale termijn van maximaal 5 jaar. Dit is geregeld in de Leegstandwet. Bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet heeft de huurder geen huurbescherming. De verhuurder kan de huur opzeggen als de woning verkocht of gesloopt wordt. Wel moet de verhuurder de huur minimaal 3 maanden van te voren opzeggen. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. Om uw leegstaande woonruimte (langer) tijdelijk te kunnen verhuren, vraagt u een vergunning aan tot tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte.
    Onderhuur
    Een huurder mag zijn woonruimte alleen onderverhuren als de verhuurder daarmee akkoord gaat. Een uitzondering is het verhuren van een deel van de woning, bijvoorbeeld een kamer, terwijl de huurder zelf ook in de woning woont. Dit mag, tenzij het in het huurcontract is uitgesloten. De onderhuurder heeft huurbescherming. De verhuurder mag hem niet zo maar op straat zetten.

  5. Huurverhoging

    Er geldt een maximale huurverhoging voor alle huurwoningen met uitzondering op geliberaliseerde huurwoningen. Elk jaar stelt de regering het percentage vast waarmee de huurprijs verhoogd mag worden. De verhuurder mag maar eens per jaar de huurprijs verhogen. De huurder moet twee maanden van te voren schriftelijk op de hoogte worden gesteld. Hierbij moet de verhuurder het volgende vermelden:
    • Het verhogingspercentage;
    • De oude huurprijs;
    • De nieuwe huurprijs;
    • De ingangsdatum;
    • Hoe de huurder bezwaar kan maken;
    • De termijn waarbinnen bezwaar gemaakt kan worden.

    U kunt op de website van de Rijksoverheid vinden wat de maximale huurverhoging voor dit jaar is. Als u het niet eens bent met een huurverhoging, kunt u in een aantal situaties bezwaar maken. Ernstig achterstallig onderhoud is geen reden om bezwaar te maken. Wel geldt dat u om tijdelijke huurverlaging kunt vragen. Om bezwaar te maken tegen de huurverhoging moet u een bezwaarschrift indienen bij uw verhuurder. Gebruik hiervoor het formulier van de Huurcommissie.

  6. Huurbescherming

    Huurbescherming betekent dat de verhuurder niet zomaar de huur op kan zeggen. Ook huurders met geliberaliseerde huurcontracten hebben huurbescherming.
    Regels bij opzeggen huur
    Als de afgesproken huurperiode afloopt, of als de verhuurder de huur tussentijds wil opzeggen, heeft de huurder huurbescherming. De verhuurder moet een wettelijke reden hebben om de huur op te zeggen. Hij moet schriftelijk opzeggen, minimaal 3 maanden van te voren. Vervolgens moet de huurder akkoord gaan. Gebeurt dat niet, dan loopt het huurcontract gewoon door. De verhuurder kan dan naar de rechter stappen om het huurcontract te laten ontbinden. Als de huurder wil vertrekken, moet deze de huur opzeggen binnen de opzegtermijn.
    Wel huurbescherming
    Wie een huis of appartement huurt heeft huurbescherming. Dit geldt ook voor huurders met een geliberaliseerd huurcontract. Medehuurders, medebewoners en onderhuurders hebben ook huurbescherming. Ook bewoners van kamers hebben huurbescherming. Bewoners van hospitakamers hebben pas na een proeftijd van 9 maanden huurbescherming. Ook wie een woonwagen of woonwagenstandplaats huurt heeft huurbescherming.
    Geen huurbescherming
    Bewoners van woonboten, winkelwoningen, dienstwoningen, recreatiewoningen en kamers in verzorgingshuizen hebben geen huurbescherming.

  7. Onderhoud aan de woning, wie zorgt voor wat?

    Huurder en verhuurder hebben elk een eigen verantwoordelijkheid voor onderhoud, reparatie en vervanging aan onderdelen van de huurwoning.
    Regels voor onderhoud
    Over het algemeen geldt:
    • Kleine reparaties zijn voor rekening van de huurder, grote reparaties en groot onderhoud zijn voor rekening van de verhuurder;
    • Bij kleine reparaties moet de huurder makkelijk erbij kunnen en de reparatie moet weinig kosten met zich mee brengen. Zo niet, dan is de reparatie alsnog voor rekening van de verhuurder;
    • De huurder moet de verhuurder toegang tot de huurwoning geven, zodat de verhuurder het onderhoud of de reparatie kan uitvoeren.
    Klik hier voor een overzicht van de soorten onderhoud die de huurder dan wel de verhuurder moet uitvoeren.

  8. Betekenis van sleutelgeld, overnamekosten en waarborgsom

    Sleutelgeld
    Sleutelgeld is geld dat de verhuurder aan de nieuwe huurder vraagt voordat deze de woning in mag. Ook vertrekkende huurders vragen soms geld in ruil voor de sleutel van het huis. Sleutelgeld vragen is wettelijk niet toegestaan. Het vragen van sleutelgeld is een onredelijk beding in de huurovereenkomst. Het levert 1 van de partijen (in dit geval de verhuurder) of een 3e (in dit geval de vertrekkende huurder) een onredelijk voordeel op.
    Heeft u toch sleutelgeld betaald, dan kunt u dit via de rechter terugvorderen. U moet dan wel bewijzen dat het betaald is, bijvoorbeeld met een kwitantie of via getuigen (geen familie).

    Overnamekosten
    De vorige huurder kan overnamekosten vragen voor bepaalde spullen die in de woning achterblijven. Soms loopt dit via de verhuurder. Juridisch gezien bent u nooit verplicht om die spullen over te nemen. Er kan wel een dwangsituatie ontstaan als de zittende huurder de huur pas opzegt als u instemt met de overnamekosten. Voorzieningen die vast aan de woning zijn aangebracht en die niet zonder schade zijn te verwijderen, maken deel uit van de gehuurde woning. Kosten hiervoor moeten dus worden doorberekend in de huurprijs.
    Waarborgsom (borg)
    De vorige huurder kan overnamekosten vragen voor bepaalde spullen die in de woning achterblijven. Soms loopt dit via de verhuurder. Juridisch gezien bent u nooit verplicht om die spullen over te nemen. Er kan wel een dwangsituatie ontstaan als de zittende huurder de huur pas opzegt als u instemt met de overnamekosten. Voorzieningen die vast aan de woning zijn aangebracht en die niet zonder schade zijn te verwijderen, maken deel uit van de gehuurde woning. Kosten hiervoor moeten dus worden doorberekend in de huurprijs.

  9. Kamerverhuur

    De vraag naar kamers is groter dan het aanbod. Daarom stijgen de huren, soms meer dan wettelijk is toegestaan. Twijfelt u of de kamerhuur wel redelijk is? Dan kunt u de Huurcommissie om hulp vragen.
    Maximale huurprijs kamers
    Is de kale huur hoger dan de maximale huur volgens het puntensysteem? Dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. Met het puntensysteem voor onzelfstandige woningen kan de huurder of de verhuurder bepalen wat de maximale 'kale' huur van de kamer mag zijn. Hier bovenop komen dan eventuele servicekosten, zoals kosten van gas, water en elektriciteit. Is de kale huur hoger dan de maximale huur volgens het puntensysteem? Dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen.
    Huurverhoging
    De verhuurder mag jaarlijks de huur van de kamer eenmaal verhogen. Hij moet zich daarbij wel houden aan de wettelijke maximale huurverhoging.
    All-in huur
    Wie op kamers woont, betaalt vaak één bedrag voor huur en servicekosten zoals gas en elektriciteit. Dit is all-in huur. All-in huur maakt het moeilijker om te beoordelen of de huurprijs, de huurverhoging en de verrekening van de servicekosten juist zijn. Wie all-in huur betaalt, kan de verhuurder vragen het huurbedrag te splitsen in kale huur en servicekosten. Wil de verhuurder dit niet, of is de huurder het niet eens met de voorgestelde splitsing, dan kan de huurder de Huurcommissie vragen de huur te splitsen. De verhuurder kan ook de Huurcommissie vragen de all-in huur te splitsen, maar alleen als de totale huur lager is dan 55 % van de maximale huurprijs volgens het puntensysteem.
    Aandachtspunten voor kamerhuurders
    Gaat u een kamer huren? Let dan op het volgende:
    • In het huurcontract staan afspraken over de huurprijs ('kale' huur en servicekosten) en andere afspraken, zoals het gebruik van voorzieningen als telefoon en internet.
    • Binnen 6 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract kunt u de Huurcommissie vragen de beginhuur te toetsen aan de maximale huurprijsgrens. Daarbij houdt de Huurcommissie ook rekening met de aanwezigheid van gebreken.
    • U kunt ook zelf een berekening van de maximale huurprijs maken met de Huurprijscheck.
    • Heeft u klachten over onderhoud of reparaties aan de kamer? De verhuurder is verplicht om de kamer in goede staat van onderhoud op te leveren en te houden. Bovendien moet hij gebreken opheffen die voor zijn rekening zijn. Stel hem schriftelijk op de hoogte van onderhoudsgebreken.
    • Kleine reparaties, zoals bijvoorbeeld leertjes van kranen vervangen of sloten van deuren repareren, maar ook het schoonhouden van de gehuurde kamer, zijn voor uw rekening.
    • U bent verplicht om tijdig de huur te betalen, en om de kamer ook daadwerkelijk als woonruimte te gebruiken. Dus bijvoorbeeld niet als bedrijfsruimte. Verder mag u geen overlast veroorzaken voor omwonenden.
    • In een huurcontract kunt u met de verhuurder een coöptatierecht afspreken. Dit betekent dat u bij vertrek uit de kamer een volgende huurder mag voordragen. De verhuurder mag de voorgedragen huurder afwijzen. Hij moet daar wel goede argumenten voor hebben.
    • U bent aansprakelijk voor degenen die bij u op bezoek komen. Als u voor langere tijd iemand bij u op de kamer wilt laten wonen, is het verstandig om dit van tevoren met de verhuurder te bespreken.
    • Controleer het servicekostenoverzicht op dubbele bedragen en vergelijk het met het huurcontract. U hoeft een eventuele verhoging van het voorschotbedrag pas te betalen als u het jaarlijkse servicekostenoverzicht heeft gekregen en dat aanleiding geeft tot verhoging.
    • Als u een conflict heeft met uw verhuurder over ernstige onderhoudsproblemen, de hoogte van de huurprijs of de servicekosten kunt u de Huurcommissie om hulp vragen. De Huurcommissie kan dan zorgen voor huurverlaging tot de klachten zijn opgelost.

    Aandachtspunten voor verhuurders
    Gaat u een kamer of deel van een woning verhuren? Let dan op het volgende:
    • De prijs voor de kamer is een optelsom van de kale huurprijs en de servicekosten, zoals kosten voor water en energie. De maximale kale huurprijs bepaalt u aan de hand van het puntensysteem.
    • U moet de privacy van de huurder respecteren. U mag de kamer niet zelf gebruiken of betreden zonder toestemming van de huurder. De huurder mag de gehuurde woonruimte afsluiten.
    • U bent verplicht om de woonruimte in goede staat van onderhoud aan de huurder aan te bieden. Ook moet u noodzakelijke reparaties uitvoeren. Uitzondering hierop zijn kleine reparaties, zoals een slot repareren of een lamp vervangen. Hiervoor is de huurder zelf verantwoordelijk.
    • Als u een kamer of deel van uw eigen woning verhuurt terwijl u in de woning blijft wonen, is dit een hospitakamer. Hiervoor gelden een paar aparte regels.
    • U moet uw huurder 1 servicekostenoverzicht per kalenderjaar geven, binnen 6 maanden na het verstrijken van dat jaar. U kunt het voorschotbedrag voor de servicekosten pas verhogen als u uw huurder het overzicht heeft gegeven en dit overzicht aanleiding geeft tot een verhoging.
    • Wanneer u een kamer opnieuw verhuurt, mag u de huurprijs optrekken tot het bedrag dat volgens het puntentotaal van die kamer de maximale kale huurprijs is.
    • Als u de huur wilt verhogen, moet u dit schriftelijk meedelen aan de huurder.
    • Als u een conflict heeft met uw huurder over ernstige onderhoudsproblemen, de hoogte van de huurprijs of de servicekosten, kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen.
    • Bij wanprestatie van de huurder kunt u naar de rechter stappen om het huurcontract te laten ontbinden. Dat kan als de huurder een betalingsachterstand heeft, overlast veroorzaakt of anderszins niet aan zijn verplichtingen voldoet. Voordat de rechter de overeenkomst ontbindt kan hij de huurder maximaal 1 maand de tijd geven om aan zijn verplichtingen te voldoen. Bepalingen in een huurcontract die de huur bij wanprestatie van de huurder ontbonden verklaren zonder tussenkomst van de rechter, zijn ongeldig.
    • Ook kunt u de huur opzeggen omdat de huurder zich niet als een goede huurder gedraagt. Hierbij moet u zich houden aan een minimale opzeggingstermijn van 3 maanden. Voor ieder jaar dat het huurcontract loopt, telt u 1 maand bij de opzeggingstermijn op, tot een maximum van 3 extra maanden.


  10. Servicekosten

    Servicekosten zijn kosten die bovenop de kale huur van een woning komen. De verhuurder moet de huurders hier jaarlijks een overzicht van geven.
    Jaarlijks overzicht
    Elk jaar krijgen de huurders van de verhuurder een overzicht van de servicekosten van het afgelopen jaar. Hieronder vallen kosten voor water en energie, maar ook bijvoorbeeld gezamenlijke diensten zoals een schoonmaakdienst, een huismeester of een tuinman.
    Soorten servicekosten
    Klik hier voor een overzicht van verschillende soorten servicekosten.
    Bron: Rijksoverheid.nl